Основные этапы определения залоговой стоимости недвижимости

Во-первых, идет оценка земли, ориентируясь на действующую рыночную стоимость. Достаточно часто банки в наше стране принимают объект в залог, учитывая его текущее применение. Кроме того, они всегда обращают внимание на то, чтобы такая стоимость, которая была определена оценщиком, удовлетворяла соответствующему критерию.

Во-вторых, в случае крайней необходимости корректирование значения стоимости рыночной. Этот процесс основывается на экспертном оценивании прогнозируемой цены объекта залога на момент завершения кредитования. Подобная оценка осуществляется с учетом тенденций изменения цен на рынке на подобное имущество, норм амортизации, ликвидности имущества и пр.

В-третьих, рассчитывается скидка на вынужденный характер реализации и коэффициент дисконтирования. Стоит заметить, что в качестве показателей ликвидности применяется средний период экспозиции. Узнать его можно у риелторских компаний или из аналитических опубликованных обзоров.

Значительными факторами, оказывающими воздействие на ликвидность объектов недвижимости, считаются: физические характеристики (состояние коммуникаций, износ), местоположение, соотношение предложения и спроса на рынке, размеры и пр.

На сегодняшний день коммерческими банками рекомендуются, с целью определения цены вынужденной продажи, такие скидки. Коэффициент дисконтирования обязан учитывать риски, которые обусловлены ипотекой. Что касается рисков, размер которых требуется учитывать при оценивании предмета залога и вычислении величины кредита, то они классифицируются на две категории:

1. Риски, которые связаны с обращением взыскания на конкретный предмет залога, а также его дальнейшей реализацией:

- затраты по реализации имущества (сбережение, погрузочные и разгрузочные работы, транспортные затраты);

- выплата соответствующих налогов в ситуации с продажей имущества;

- выплата посреднических услуг;

- разнообразные судебные издержки.

2. Риски, которые связаны с кредитной задолженностью – основной долг, накопившиеся штрафы, проценты, пени на момент запроса по удовлетворению требований конкретного кредитора, другими словами, учитывая инфляционные процессы.